調(diào)控效力顯現(xiàn) “金九銀十”平淡

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月北京住宅成交額同比跌74.5%，10月11樓盤計(jì)劃入市，其中僅3個(gè)純新盤

自“3·17”以來，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)由“火爆”開始進(jìn)入下行通道，尤其是在這個(gè)昔日的“金九”，多組同比數(shù)據(jù)顯示，本輪調(diào)控效力已經(jīng)顯現(xiàn)。

根據(jù)中原地產(chǎn)方面統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京新建商品房成交162.24億元，而去年同期，這一數(shù)據(jù)高達(dá)594.99億元。具體到居住類產(chǎn)品(普宅、豪宅、別墅、自住房)，今年9月北京樓市居住類產(chǎn)品共成交130.36億元，而去年同期成交金額為510.97億元，跌幅達(dá)74.5%。不過4.2萬元/平方米的成交均價(jià)，相比去年9月的3.6萬元/平方米有所上漲。

不過，如果僅從環(huán)比數(shù)據(jù)來分析，9月份北京樓市的成交增長(zhǎng)情況還是相對(duì)比較明顯。其總體成交量環(huán)比8月增加428套，成交金額增長(zhǎng)了3%。而居住類產(chǎn)品的成交量環(huán)比8月增長(zhǎng)了812套，成交金額增長(zhǎng)6%。

值得注意的是，從整體成交情況來看，市場(chǎng)上的產(chǎn)品基本以90-120平方米的改善型戶型為主，銷售均價(jià)也大多維持在5萬元/平方米以上的水平。比如位于豐臺(tái)的北京金茂府成交均價(jià)高達(dá)9.52萬元/平方米，套均價(jià)更已達(dá)到2133萬元/套。而位于五環(huán)、六環(huán)之間的華潤(rùn)未來城，其均價(jià)也高達(dá)6.1萬元/平方米。除此之外北京城建海梓府、中糧天恒天悅壹號(hào)等在9月市場(chǎng)上表現(xiàn)較好的項(xiàng)目產(chǎn)品也均以大戶型改善需求為主。

“據(jù)我了解，華潤(rùn)、招商的住宅項(xiàng)目銷售得都不錯(cuò)，現(xiàn)在單價(jià)在13萬元以上的項(xiàng)目可能存在一定的銷售難度。如果單價(jià)控制在10萬元以內(nèi)，產(chǎn)品比較好，戶型面積也不大，對(duì)市場(chǎng)來說還是有些吸引力的。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示。

對(duì)此，亦有分析人士認(rèn)為，目前北京市場(chǎng)已基本是改善型需求占主導(dǎo)的市場(chǎng)，隨著房?jī)r(jià)的高漲，剛需已基本被分流到“共有產(chǎn)權(quán)房”為代表的帶有保障性色彩的政策性住房中去。大量的自住房(共有產(chǎn)權(quán)房)進(jìn)入市場(chǎng)，在提供了中低端供應(yīng)的同時(shí)，也起到降低市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的作用。

■ 新盤

8個(gè)老項(xiàng)目中7個(gè)現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房

“3·17”新政后，北京新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的降溫趨勢(shì)。亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年10月，北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有11個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括國(guó)銳金嵿公館、西宸原著、領(lǐng)秀慧谷等8個(gè)老項(xiàng)目，以及和光塵樾、通州萬國(guó)城MOMA、京投發(fā)展·璟悅府3個(gè)純新盤。

新房推遲入市，供應(yīng)低迷

進(jìn)入2017年以來，北京住宅市場(chǎng)月度開盤量基本都在10個(gè)左右，即便是以往銷售旺季的“金九銀十”也未有改觀。從10月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)11個(gè)入市項(xiàng)目特征來看，8個(gè)老項(xiàng)目當(dāng)中現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房多達(dá)7個(gè)，記者了解到，推遲入市已成為今年普遍現(xiàn)象。

對(duì)此，郭毅認(rèn)為，一方面是由于信貸收緊帶來的需求受限，成交低迷使得項(xiàng)目入市積極性下滑；另外去年延續(xù)至今年取證難的現(xiàn)象也使得大量項(xiàng)目被迫由期轉(zhuǎn)現(xiàn)。另外，調(diào)控政策對(duì)于取證的限制，除去價(jià)格封頂之外，“不高于前期銷售價(jià)格、不高于周邊產(chǎn)品價(jià)格”也是條件之一。一些業(yè)績(jī)壓力不大的老項(xiàng)目選擇蟄伏，而對(duì)業(yè)績(jī)有要求的項(xiàng)目則開始尋求在提升產(chǎn)品配置的前提下突破價(jià)格限制，加精裝、加科技等硬件的升級(jí)也導(dǎo)致了上市項(xiàng)目量的減少以及供應(yīng)周期的延后。

“高價(jià)地項(xiàng)目”依然取證難

值得注意的是，從純新盤方面來看，“高價(jià)地項(xiàng)目”取證難的問題依然存在，其中和光塵樾項(xiàng)目為2015年拿地，樓面價(jià)5萬元左右，項(xiàng)目所在區(qū)域房?jī)r(jià)基本在10萬元/平方米左右，該項(xiàng)目也一直在積極取證當(dāng)中。

不過，記者了解到，隨著租售并舉的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制開始建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向也逐漸發(fā)生變化，北京樓市對(duì)于預(yù)售的管控也在逐漸放開。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，繼8月5個(gè)“8萬+”項(xiàng)目取證之后，9月截止18日，已取證的6個(gè)住宅項(xiàng)目中，中信墅、觀承別墅、景粼原著三個(gè)項(xiàng)目均有樓棟取證價(jià)格超過8萬元，而地處五六環(huán)之間的棠頌別墅的取證價(jià)格也接近8萬元。

對(duì)此，郭毅分析，隨著這些項(xiàng)目的成功過線取證，大量高價(jià)項(xiàng)目也將進(jìn)入排隊(duì)取證通道。不過基于整體市場(chǎng)價(jià)格的控制，雖然取證價(jià)格的天花板有所松動(dòng)，但是總體放量仍將受到限制，預(yù)計(jì)到2017年底整體市場(chǎng)供應(yīng)總量難現(xiàn)起色。

■ 預(yù)期

調(diào)控持續(xù)四季度難樂觀

對(duì)于市場(chǎng)在今年最后一季度是否會(huì)回升，絕大部分人士對(duì)此表示不樂觀。

“目前北京無論一手房還是二手房的成交都非常的差，商辦市場(chǎng)幾乎處于停滯狀態(tài)。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示：“四季度樓市會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)下滑，因?yàn)橄拶?gòu)、限售，特別是貸款的收緊會(huì)極大地影響樓市。”

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析指出，為了樓市企穩(wěn)，政府會(huì)對(duì)樓市進(jìn)行相對(duì)穩(wěn)定和長(zhǎng)期的控制，以后調(diào)控會(huì)呈現(xiàn)出整體性調(diào)整，以維持某種平衡。如果入市的低價(jià)共有產(chǎn)權(quán)房較多，就會(huì)在高價(jià)商品房的預(yù)售證發(fā)放方面松一下，但絕不是單純的放寬或者收緊。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期還沒有得到實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，政策面不可能出現(xiàn)松動(dòng)。所以在今年第四季度，全國(guó)核心一二線城市樓市的調(diào)控政策難以出現(xiàn)松動(dòng)。房企會(huì)因?yàn)闃I(yè)績(jī)，個(gè)別樓盤會(huì)出現(xiàn)主動(dòng)“大幅降價(jià)”，樓市普遍性的小幅降價(jià)將開啟。

“而對(duì)于第四季度房企是否會(huì)沖刺業(yè)績(jī)，就要看房企自身對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)值判斷和其全盤戰(zhàn)略考量。”郭毅表示，如果房企需要沖刺業(yè)績(jī)，就需要在取證價(jià)格上進(jìn)行一定的讓步。否則可能選擇等待時(shí)機(jī)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦表示，本輪調(diào)控逐漸開始影響市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，壓力逐漸開始體現(xiàn)到銷售數(shù)據(jù)上，房地產(chǎn)銷售增速持續(xù)收窄。

本版采寫/新京報(bào)記者 陳禹銘 張曉蘭