電視劇《三十而已》中有一集劇情是女主角王漫妮結(jié)束了短暫的豪華游輪旅行后回歸現(xiàn)實(shí)生活，剛?cè)爰议T(mén)房東就帶著中介公司工作人員過(guò)來(lái)看房。房東因女兒結(jié)婚需要買(mǎi)房，所以要出售租給王漫妮的這套房屋。王漫妮向房東無(wú)助地說(shuō)“我剛交過(guò)房租啊”，房東堅(jiān)持要賣(mài)房，但同意退還剩余房租。

問(wèn)題一：房東賣(mài)房，承租人只能搬家嗎？

從法律上分析，這節(jié)劇情涉及房主出售正在處于租賃狀態(tài)的房屋，承租人的權(quán)益保障問(wèn)題。合同法第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。這即是買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，該原則有三個(gè)構(gòu)成要件：第一，租賃合同合法有效；第二，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓行為合法有效；第三，租賃合同先于所有權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

具體來(lái)分析，出租人、承租人、買(mǎi)受人三方當(dāng)事人之間存在三個(gè)法律關(guān)系：

【買(mǎi)受人與承租人之間】

買(mǎi)受人取得原出租人在租賃合同中的法律地位，買(mǎi)受人無(wú)需與承租人重新簽訂房屋租賃合同。買(mǎi)受人當(dāng)然地享有出租人的權(quán)利，如租賃請(qǐng)求權(quán)、合同解除權(quán)、押金請(qǐng)求權(quán)、返還房屋請(qǐng)求權(quán)；同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，如維修房屋、保證房屋正常使用等。

【買(mǎi)受人與出租人之間】

在房屋已出租的情況下，出租人出售的房屋權(quán)能并不完整，買(mǎi)受人對(duì)房屋的使用權(quán)和收益權(quán)受到租賃合同的限制不能立即行使。所以，出租人在與買(mǎi)受人簽訂該房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)履行如實(shí)告知義務(wù)。

如果出租人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)未如實(shí)告知租賃合同的情況，善意的買(mǎi)受人可以要求出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，還可以要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任或行使單方解除權(quán)解除合同。

【出租人與承租人之間】

適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則后，出租人與承租人之間的租賃法律關(guān)系因房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而終止，出租人不能再向承租人請(qǐng)求支付租金。

結(jié)合《三十而已》的劇情，房東應(yīng)將房屋出租情況如實(shí)告知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人概括繼受房東與王漫妮之間租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，與王漫妮建立新的租賃合同關(guān)系，王漫妮可以根據(jù)租賃合同約定繼續(xù)使用承租的房屋。

問(wèn)題二：房屋出售前承租人預(yù)付的租金要退嗎？

劇中，王漫妮接受了房東提出的方案，即她搬離房屋，房東退還剩余租金。如果王漫妮沒(méi)有搬家，與買(mǎi)受人建立租賃關(guān)系，王漫妮向房東預(yù)付的租金應(yīng)如何處理？

房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，出租人在原租賃合同中的權(quán)利義務(wù)均由買(mǎi)受人承受，出租人占有預(yù)付的租金已失去了法律上和合同上的依據(jù)，屬于不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給買(mǎi)受人。

問(wèn)題三：承租人購(gòu)買(mǎi)所租賃的房屋是否享有特殊權(quán)利？

民法典第726條規(guī)定，“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外”。

承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是出租人出賣(mài)承租人租賃的房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利。如果出租人將房屋贈(zèng)與他人或與他人對(duì)換房屋，承租人不享有特殊權(quán)利；承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有專屬性，承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人；民法典第726條第2款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

如果出租人沒(méi)有履行通知義務(wù)即與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，承租人是否可以主張合同無(wú)效或要求撤銷(xiāo)合同？

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第21條規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期間內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

另外，為保障承租人的居住利益，實(shí)現(xiàn)人民群眾“住有所居”，民法典創(chuàng)設(shè)了“承租人優(yōu)先承租權(quán)”制度，第734條第2款規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

（作者單位：北京市房山區(qū)人民法院）