8年前，北京西城區朱雀門小區業主、央視原主持人趙普與物業打官司，為全體業主從物業公司那里獲得86萬余元公共空間的收益一事，相信很多人還記得。當時此消息雖然很有震撼力，但很多人因為自身小區各種障礙并不抱太大希望。如今，民法典通過物權編相對物權法新增了不少內容，對于商品房共有部分的收益歸屬也做了明確規定，即“共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有”。業主真的能拿到這筆錢嗎？如何取得？物業不公示收益怎么辦？本報記者為此采訪了中央財經大學法學院教授、博士生導師陳華彬。

共有部分有法定、天然及約定共有部分

記者：陳教授，什么叫區分所有建筑物？小區的哪些地方屬于共有部分，哪些地方為專有部分？

陳華彬：區分所有建筑物主要是指商品房住宅，就是指小區（或社區）中的一棟建筑物被區分為若干單元，業主對該單元享有獨立（單獨）的所有權，通俗點說，區分所有建筑物就是商品房住宅。專有部分就是指各自的有產權的套房，也就是通常所說的建筑面積為多大的住房；所謂共有部分，也稱共用部分，是指各自套房以外的建筑物部分、不屬于各自住房的建筑物附屬物以及約定為共有部分（共用部分）的附屬建筑物。比如，一套三室一廳的商品房，套內部分包括臥室、衛生間、廚房、客廳、陽臺叫做專有部分，共有部分是小區建筑的電梯，屋頂平臺、地下停車場、小區綠地、道路等，這些叫做共有部分，也就是大家通常所說的公攤面積。

記者：共有部分有三種，請您跟網友解釋下是哪三部分？

陳華彬：共有部分有三種，即法定共有部分、天然共有部分及約定共有部分。根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，法律、行政法規明確規定屬于業主共有的部分，為法定共有部分。依據民法典的規定，下列部分屬于法定共有部分：建筑區劃內的道路、綠地，但屬于城鎮公共道路或綠地或明確屬于個人的除外，再如，小區內的公共停車場、運動場和休閑活動中心，物業服務用房、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、電梯、水箱等屬于法定共有部分。

所謂天然共有部分，是指法律沒有規定，合同也沒有約定，且一般也不具備登記條件，但其屬性上天然屬于共有的部分。比如，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施設備，避難層或者設備間等結構部分。

除以上法定共有部分、天然共有部分外，其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分抑或其他權利人所有的場所和設施等，屬于約定共有部分。比如交誼廳、會議室、不屬于專有部分的其他管理人辦公室或倉庫。

共有部分的收益需要扣除合理成本返給業主，合理成本有哪些？

記者：民法典第282條規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。那么，合理成本有哪些？

陳華彬：如果是電梯出租給別人打廣告獲得收益10萬元，就要按照每個業主的專有部分占區分所有建筑物的專業部分的面積的總和的比例來分配10萬元錢。合理的成本是什么，比如打掃、維護電梯的費用、電費、疫情期間每天的消毒，這些就是合理的成本，對一些老舊小區來說，管理成本是要稍高些。

記者：業主獲取收益的比例怎么計算？如何獲得共有部分所產生的收益？

陳華彬：民法典物權編280條有新的規定，明確了怎么來分配獲得的收益。物業如果對共有部分的收益有約定的，就按照約定去分配收益，沒有約定或者約定不明確的，按照自己的專有部分面積所占的比例來確定。怎么計算？現在的物權法講的是占建筑物總面積的比例，這個是不確切的，所以這次民法典物權編把它改過來了。即我的專有部分占全體專有部分的總的比例。比如說我家房子面積是80平方米，我們這棟樓上有100套80平方米的房子，那就是一共8000平方米專有部分，80÷8000，就是我應當獲得的收益的比例。

共有部分（共用部分）收益的分配原則是：業主之間有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。應當注意的是，所謂專有部分所占比例，是指某業主的專有部分所占小區或一棟建筑物的專有部分的總面積的比例（比率），而不是指業主專有部分占建筑物總面積的比例（比率）確定。

物業從不公示收益，業主拒交物業費相抗衡是否可行？

記者：在城區一般都是老舊小區，物業從沒有公示過小區廣告收入和停車場收入，作為業主可以做些什么？

陳華彬：如果以前老舊小區的物業沒有公示過，理論上是可以追回以前的收益的。民法典開始實施后，如果物業還是不公示，不把這些收益分配給業主，根據民法典物權編287條，物業公司是要承擔民事責任的，業主可以提起民事訴訟，根據法律上的請求權，讓物業把收益返還給業主。

記者：物業公司的公示是強制性的，還是說需要業主提要求，物業才公示？

陳華彬：物業公司應當主動公示，張貼在大家容易看得見的地方，如物業公司門口、小區墻壁上、發在微信群里等。電梯收了多少費用，屋頂平臺做廣告收了多少費用，小區停車場出租的費用、外墻壁做個廣告的費用等，每筆費用都要有明確的公示。

總而言之，收益權是業主作為共有產權人享有的一項基本權利，各共有產權人可依管理規約或業主之間的約定來獲得共有部分所產生的利益，這是業主的權益，不應該也不應輕易放棄。

記者：如果業主要求物業公示，物業置之不理怎么辦？業主可否以不交物業費相抗衡？

陳華彬：有人嫌訴訟麻煩，又為了抵抗物業公司不回應業主要求，就以不交物業費、取暖費來對抗，我認為這是不可以的，也就是說不能用一個法律關系來對抗另一個法律關系。我還是提倡走正規的渠道打官司，提起訴訟把共有部分的收益要回來。

記者：目前，物業跟業主關系普遍對立緊張，為什么會出現這種情況？這與我們提出的群眾追求美好生活的愿望是相背離的，您認為應該如何改善？

陳華彬：我們看過不少新聞，很多的小區業主和物業服務企業的關系都很緊張，打架的、吵架的，劍拔弩張的，好像業主與物業總是處于對立狀態。這種關系特別不利于我們對美好生活的向往和追求。如果物業服務企業在服務業主期間表現不能讓業主滿意，服務合同到期后仍不愿意從小區撤走，也不愿意解除合同，怎么辦？民法典合同編新增了物業服務合同，就解決了這個非常重大的問題。

業主跟物業公司是平等主體，物業服務企業是業主聘請來做服務的。表現不合格，合同期滿后業主就可以不再續簽合同，物業公司就得走人。

這是民法典合同編里的一個很重要的內容，就是把物業服務合同作為典型合同規定下來了，物業服務企業以前一直很強勢，以后這種狀況會有所改觀。