戶籍制度是社會管理的重要制度，標記著一個公民基本的身份信息。這些身份信息跟孩子入學、購房購車、重大考試等都與之有關。因此，房屋買賣中，戶籍就變成附加的重要條件。2014至2016年7月，據北京二中院審理的房屋買賣合同涉及的戶籍案件中，買房人要求現有戶口遷出的占案件總數的86%；買房人要求賠付逾期遷戶違約金的占86%；賣房人將戶口遷出后，要求返還履約保證金的占6%；因賣房人無法對學區名額作出明確承諾，買房人要求解除合同的占2%。

最近，有當事人稱，其在15年前購買的二手房在最近的人口普查時，發現房屋還有之前房東的戶籍，多次與房東協商無果，遂以訴訟解決。

律師：您購買的房屋款項是否已經支付？房子是否已過戶？

當事人：我已經全額支付房款，也已經過戶。

律師：房屋買賣合同上是否約定了戶籍的內容？

當事人：約定在房屋過戶后10日內賣方遷出戶籍，否則每日按照房屋價款的萬分之二支付違約金。我是否能通過訴訟讓房東遷出戶籍？

律師：很抱歉地告訴您，戶籍問題不是法院的受案范圍，法院也無法對戶籍遷出問題進行強制執行。

當事人：那我能讓派出所采取什么措施嗎？

律師：戶籍行政管理部門也無法強制遷移戶籍的。但由于對方違約，您可以請求支付違約金。不過，15年，計算出來的違約金數額過高，您如果提起訴訟，法院可能會對金額進行調整。

與原戶主溝通后，律師發現，原戶主由于現實原因，根本無法遷出戶籍。

據此，當事人提起訴訟后，法院考慮到原戶主現實情況及本案原告暫無已經發生的實際損失（沒有影響房屋再次交易的金額以及子女上學問題），但原戶主違約時間過長，法院酌定違約金5萬元。

對于房屋上有無法遷走或者房東拒絕遷走戶口可能存在的風險不容忽視。例如,戶籍地址會成為前戶主法定送達地址；前戶主是否有在戶籍地上增加人員的可能；如果是學區房，戶主是否會占用名額；如果涉及拆遷，拆遷補償時可能會增加不必要的麻煩；最可能影響的就是房屋的價值在轉賣時會受到影響。

【律師提醒】

首先，要明確違約金。一般以賣方逾期遷出戶口需要支付以房屋總價款或者買方已支付金額的一定比例的違約金來確定，或者買方在價款中約定尾款作為保證金，賣方在約定期限內遷出戶口后再返還保證金。無論哪種形式，都是通過認定賣方違約的方式來保護買方的權益。建議采用保證金的方式約定戶籍情況，這樣買方的成本更小。如果賣方確實無法遷出戶籍，買方則無需退還保證金，無需通過訴訟要求支付違約金。

其次，合同要明確賣方遷出全部戶籍的義務。

第三，購房前一定要查詢房屋上的戶籍情況。不同的地區對于房屋戶籍查詢的要求是不一樣的。在北京，買方可以要求賣方提供派出所加蓋公章的查詢房屋戶籍結果；在上海，通過“上海公安人口管理”公眾號等平臺就可以進行簡易查詢。另外，中介機構對房屋情況包括房屋戶籍情況具有盡職調查的義務，如果中介機構未盡職調查，或提供虛假信息，可要求中介機構承擔一定的責任。

最后，戶口只是房屋買賣合同中的從義務，戶口遷出與房屋產權過戶并沒有必然的聯系。如果涉及學區房買賣，戶籍可能影響本合同目的實現，可以約定賣方最終不能履行遷出戶口并確保房屋戶口有入學資格義務的，買方可選擇解除合同，甚至設定重置差價補償條款。

（作者單位：北京市盈科律師事務所中小企業法律服務中心）