石敏藝

長(zhǎng)租公寓對(duì)于在大城市打拼的年輕人來(lái)說(shuō)并不陌生，長(zhǎng)租公寓是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)。長(zhǎng)租公寓總體來(lái)說(shuō)具有相對(duì)穩(wěn)定的租賃關(guān)系和租金水平，公寓管理者可以提供標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。截至2021年4月，長(zhǎng)租公寓品牌“自如”在全國(guó)10個(gè)城市管理房源超過(guò)100萬(wàn)間，服務(wù)400萬(wàn)左右的租戶(hù)。

長(zhǎng)租公寓是不斷用“新錢(qián)”補(bǔ)“舊賬”的經(jīng)營(yíng)方式

然而，2020年11月蛋殼公寓“爆雷”事件造成了極大的社會(huì)影響。疫情是導(dǎo)火索，蛋殼公寓資金鏈斷裂，導(dǎo)致大量房主收不到租金，租戶(hù)交了房租無(wú)家可歸，提供“租房貸”的微眾銀行也牽涉其中。然而，這已經(jīng)不是長(zhǎng)租公寓第一次“爆雷”，根據(jù)華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021-2026年中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供需現(xiàn)狀及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》顯示，截至2020年12月，至少有18家長(zhǎng)租公寓跑路或者申請(qǐng)破產(chǎn)。這與長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式有很大的關(guān)系。蛋殼公寓一邊用優(yōu)惠價(jià)格從租客手上收取一年房租金，租客如果沒(méi)那么多錢(qián)，可以從蛋殼貸款，每個(gè)月還月供；另一邊，蛋殼公寓按月給房東付租金。就這樣，沉淀下來(lái)的大量資金，用以收房、裝修、運(yùn)營(yíng)，這是一個(gè)不斷需要用“新錢(qián)”補(bǔ)“舊賬”的經(jīng)營(yíng)方式，一旦有一環(huán)資金斷裂或者投入產(chǎn)出不足，“爆雷”就在所難免。

司法實(shí)踐中，長(zhǎng)租公寓的糾紛法院多以房屋租賃糾紛處理

那么，長(zhǎng)租公寓到底能不能租？我們先來(lái)分析下，房東、公寓管理公司和租戶(hù)之間到底什么關(guān)系？以蛋殼為例，蛋殼與房東之間簽署《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，與租戶(hù)簽訂《房屋代理租賃合同》。根據(jù)字面意思以及一些合同條款，例如“甲方將房屋獨(dú)家委托乙方全權(quán)代理出租”，有分析認(rèn)為，蛋殼和房東之間屬于委托代理關(guān)系，蛋殼接受房東的委托簽署合同、收取房租以及有糾紛的情況下協(xié)助甲方提起訴訟。民法典主要涉及第161條至第165條的代理和委托代理關(guān)系，代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實(shí)施的民事法律行為，對(duì)被代理人發(fā)生效力。在租賃關(guān)系中，權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)均由房主和租戶(hù)承擔(dān)，如果租戶(hù)已經(jīng)支付了足夠的房租，因蛋殼原因未支付給房主，租賃關(guān)系已經(jīng)對(duì)房主發(fā)生效力，房主基于代理關(guān)系向蛋殼追討或者解除代理關(guān)系并無(wú)不妥，房主再向租戶(hù)討要或者將租戶(hù)驅(qū)趕于法無(wú)據(jù)。

然而，(2021)粵0307民初8247號(hào)王某某與深圳某某有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)中，龍崗區(qū)人民法院認(rèn)為“雖然雙方簽訂的合同名為《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，但根據(jù)合同的具體內(nèi)容來(lái)看，被告某某公司實(shí)際履行的是承租人義務(wù)，故雙方之間存在租賃合同關(guān)系”。合同的具體內(nèi)容體現(xiàn)的是轉(zhuǎn)租關(guān)系，因?yàn)楹贤屑s定了月租金、免租期、支付時(shí)間，蛋殼向房主支付租賃押金，且蛋殼向房主支付租金不以蛋殼是否租給了實(shí)際承租的租戶(hù)為條件。

謹(jǐn)慎使用消費(fèi)貸支付房屋租金

根據(jù)司法實(shí)踐，對(duì)于想長(zhǎng)租公寓的租戶(hù)，筆者建議：

首先看長(zhǎng)租公寓的管理者的房屋來(lái)源，如果是像蛋殼這樣的“收房—出租”的模式，需要管理公司具有較強(qiáng)的資金實(shí)力。

其次，盡量不要一次性支付較多租金，以盡可能減少損失。如果資金不足，也盡量減少使用消費(fèi)貸。蛋殼事件中，由于租戶(hù)沒(méi)有足夠的資金一次性支付一年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的租金，租戶(hù)向微眾銀行申請(qǐng)租金貸，由銀行一次性向蛋殼支付租金，租戶(hù)再分期向銀行償還貸款。此次“爆雷”后，很多租戶(hù)面臨著沒(méi)房住的同時(shí)還要償還貸款的情況。因此，使用此類(lèi)消費(fèi)貸的用戶(hù)需謹(jǐn)慎。

最后，如果長(zhǎng)租公寓發(fā)生收租時(shí)間提前、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量明顯下降、房主討要資金糾紛、誘導(dǎo)使用消費(fèi)貸等問(wèn)題，租戶(hù)應(yīng)及時(shí)采取必要法律措施，如更改租期、提前退租等。若長(zhǎng)租公寓“跑路”或者破產(chǎn)，要積極維權(quán)，與房東友好協(xié)商，保障自身權(quán)益。

（作者系北京市盈科律師事務(wù)所中小企業(yè)法律服務(wù)中心律師）