近期，多部門推出提振房地產市場政策“組合拳”。

4月30日，中共中央政治局會議提出，“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。這是中央結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待做出的重大決策部署。

5月17日上午，為貫徹落實中央政治局會議部署，國務院召開全國切實做好保交房工作視頻會議，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰強調，“扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。”

同日下午，國新辦舉行國務院政策例行吹風會，住房和城鄉建設部等多部門負責人介紹“切實做好保交房工作配套政策”有關情況。其中，住房和城鄉建設部副部長董建國介紹：城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。

對此，全國政協委員，中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長、研究員柴強在接受人民政協報記者采訪時表示，近期出臺的多項房地產政策力度大、銜接緊密，是國家力推房地產市場平穩健康發展的重要之舉。在他看來，近期中央政治局會議部署的一個重點放在“消化存量房產和優化增量住房”上，開展消化存量房產和優化增量住房的政策措施需“統籌研究”，即在研究有關政策措施時，既要消化存量房產，又要優化增量住房，同時要把二者聯系起來綜合考慮、通盤籌劃。

做好統籌首先要對“存量房產”和“增量住房”有清晰的界定。在柴強看來，對于“存量房產”在字面上可有兩種理解，一是指居民的“二手房”；二是指房地產開發企業達到銷售條件特別是已建成而未售出的商品房。“我個人理解應指后一種，通常稱為‘存量商品房’。其中的‘房產’不僅包括住房，還包括商業、辦公等非居住房屋，但主要是存量商品住房。而‘增量住房’則主要指未來規劃建設的新住房，包括商品住房和保障性住房。”柴強表示。

關于具體“政策措施”的建議，柴強表示，在消化存量房產方面，建議多措并舉。除了支持居民購房，城市政府組織地方國有企業以合理價格收購存量商品住房用作保障性住房以外，在符合規劃和用途管制前提下還可以允許根據市場需求調整存量房產用途，鼓勵住房租賃企業購買或改造存量房產用于租賃住房。

在優化增量住房的政策措施方面，柴強建議，要不斷完善“市場+保障”的住房供應體系，特別是“要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待”，建設“好房子”。“城鎮住房總量短缺問題基本解決后，人民群眾依然想住好房子，住房需求已由剛性需求為主轉向改善性需求為主，滿足人民群眾對優質住房的需求，可有效擴大內需和促進房地產高質量發展。”

對此，柴強具體建議，可建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢；抓好保障性住房等“三大工程”建設；要以好房子為基礎，持續推動好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設。同時，為了建設“好房子”，除了在標準、規劃、設計、施工等方面下功夫，還應建立有關保證體制機制，特別是土地出讓時要合理控制地價占房價的比重，給提高住房品質和建筑質量留足成本空間。還可允許新建一定數量的大戶型、低密度高檔住房，對這種住房不限價、不限購，并開征持有環節的房地產稅，既可滿足部分居民對優質住房的需求，又可促進經濟增長、增加財政收入，相關收入還可用于保障性住房建設。此外，要把握和處理好消化存量房產和優化增量住房的關系，如果存量住房不能滿足“人民群眾對優質住房的新期待”，可等到存量住房全部消化了，再去發展增量住房。

在中央頂層設計政策的帶動下，近期，一些城市已陸續出臺了消化存量房產和優化增量住房的相關政策措施，如5月27日上海市住房和城鄉建設管理委員會等部門印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，將探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優化住房保障供給。

在柴強看來，隨著近期一系列消化存量房產和優化增量住房政策措施的出臺和實施，將會在一定程度上有效穩定房地產市場預期，加快存量商品房去庫存，幫助資金困難房企解困，促進釋放購房需求，進而促進房地產市場平穩健康發展。（記者 孫琳）