梳理已改建項目在取得居民共識、出資比例劃分、房屋產權歸屬等重點、難點題目方面的成功經驗，更加充分發揮示范項目的作用，利用以點帶面的方式讓成片區改建實現可操作、可落地

今年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布了《關于持續推進城市更新行動的意見》指出，堅持穩中求進工作總基調，轉變城市開發建設方式，建立可持續的城市更新模式和政策法規，大力實施城市更新，促進城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升，打造宜居、韌性、智慧城市。近年來，我國發展較早的超大型城市在老舊小區改造方面開展了大量實踐，然而成片區改造項目還有不少問題需要解決，已改造的零星樓棟在成片區域內也存在因為過強的特征性破壞了空間整體性、讓文化歸屬感流失等問題。如何破解成片區改造落地難題，讓更多市民切實感受到城市更新帶來的幸福感與獲得感，已成為當前工作的重點。

發揮示范價值，以點帶面尋求突破。當前在推動成片區的老舊小區改建過程中，實施主體往往以上位規劃為切入點，逐步逐級推動項目，在此過程中，前期工作花費了大量的人力成本與時間成本，但在真正的落地階段，如指標統籌、資金測算、居民公示等方面，有時會遇到導致項目難以繼續推進的阻力，讓此前的投入也都付諸東流。為了避免多輪次啟動項目所導致實施主體資源的浪費等，應當將街區統籌規劃與重點問題突破相結合。梳理已改建項目在取得居民共識、出資比例劃分、房屋產權歸屬等重點、難點方面的成功經驗，更加充分發揮示范項目的作用，利用以點帶面的方式讓成片區改建實現可操作、可落地。

優化出資結構，實現受益出資雙平衡。目前，一些超大型城市老舊小區的整治資金仍高度依賴財政投入，社會資本與居民出資的廣度、深度和力度均顯不足。大量的實踐案例和調研顯示，危舊建筑及簡易樓房改建的突出難點之一是實現資金平衡，而在成片區的此類改建過程中不可避免又放大了這個問題。因此從推動落地實施以及可持續發展的角度出發，建議盡快將改建項目向市場化發展的路徑上轉移，形成“政府引導、居民為主、多方支持”的出資格局，秉承著“誰受益，誰出資”的原則，提高居民的責任占比；同時，在此基礎上也應當適度放開指標限制，進一步提高室內空間品質完善格局功能，從而增強改建工作對于居民的吸引力。財政資金需要發揮關鍵性的投資拉動作用，所承擔的重點應當是公共服務配套、市政設施，以及周轉安置等方面。以周轉安置費用舉例，目前單棟改建項目周期多為兩年，而大片區改建多預估為三年，年周轉費為1200元/平方米的情況下，僅此一項就需要3600元/平方米的資金投入，幾乎相當于建設成本的40%，如果能由財政資金撥款建設一批周轉住宅進行循環利用，則可以極大緩解項目壓力從而實現資金平衡。

堅持綠色發展，賦能城市高質量更新。當前老舊小區改建示范項目雖提升了居民生活品質，但在建設標準上，特別是降碳減排與清潔能源應用方面，仍顯著落后于新建項目。據中國建筑節能協會和重慶大學聯合發布的《2024中國城鄉建設領域碳排放研究報告（2024年版）》顯示，2022年，全國建筑與建筑業建造碳排放總量高達51.3億噸，占全國能源相關碳排放的48.3%，凸顯了行業的巨大減排壓力。居住建筑作為城市的基礎構成單元，過度遷就特定個體需求易導致其與城市整體發展規劃脫節。鑒于老舊小區改建在未來相當長時期內仍將在建筑行業中占據重要份額，若繼續沿用傳統建設標準，將嚴重阻礙全行業的轉型升級進程。綠色發展作為當今科技革命與產業變革的核心方向，國家近年已發布《加快推動建筑領域節能降碳工作方案》《關于持續推進城市更新行動的意見》等政策。因此，亟須為老舊小區改建項目制定與之匹配的同步時間表和路線圖，以推動實現建筑全行業、全類型綠色低碳高質量可持續發展的目標。

總的來說，解決老舊小區問題需要以微觀方式解決宏觀問題，采取長期的方式解決現狀問題，關鍵是要改變模式和思路，但前提是不斷推進項目，讓城市更新更加科學地前進一步。

（作者馬云飛系北京市政協委員、北京市住宅建筑設計研究院有限公司城市更新研究院總監）