壓力 下半年20城迎來(lái)“庫(kù)存荒”

2016年上半年全國(guó)各大城市積極去庫(kù)存，效果逐漸明顯。31日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的全國(guó)70大城市住宅庫(kù)存報(bào)告指出，當(dāng)前70城市庫(kù)存規(guī)模繼續(xù)下滑、去庫(kù)存周期繼續(xù)加快。部分城市存銷比數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于8個(gè)月水平，體現(xiàn)出庫(kù)存嚴(yán)重不足的事實(shí)。

截至2016年6月底，易居研究院智庫(kù)中心監(jiān)測(cè)的70個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43183萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.3%，同比減少4.7%。相比年初45425萬(wàn)平方米的規(guī)模，上半年庫(kù)存削減態(tài)勢(shì)明顯。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“平均來(lái)看，每個(gè)城市在半年時(shí)間削減了32萬(wàn)平方米的庫(kù)存。另外從同比數(shù)據(jù)看，這70個(gè)城市保持了連續(xù)10個(gè)月庫(kù)存同比下滑的態(tài)勢(shì)，體現(xiàn)出較好的去庫(kù)存導(dǎo)向。部分城市在今年第二季度快速?gòu)摹?kù)存’切換到‘補(bǔ)庫(kù)存’戰(zhàn)略上來(lái)，土地市場(chǎng)交易亢奮”。

具體來(lái)看，上半年，70個(gè)城市中有44個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比下跌現(xiàn)象。其中，庫(kù)存去化力度最大的5個(gè)城市為合肥、南京、大廠、蘇州和昆山，其庫(kù)存面積同比跌幅分別為66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。另外，有26個(gè)城市的庫(kù)存規(guī)模不降反升。其中同比增幅最大的五個(gè)城市分別為茂名、濟(jì)寧、太原、淮南和?？冢仍龇謩e達(dá)到69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。

從未來(lái)的庫(kù)存去化周期來(lái)看，截至6月底，70個(gè)城市新建商品住宅存銷比為11.0，這也意味著市場(chǎng)需要用11個(gè)月的時(shí)間消化這些庫(kù)存。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，通常而言，14個(gè)月為存銷比的均衡值或合理值，因此存銷比小于14個(gè)月基本上就可以認(rèn)為去庫(kù)存壓力是不大的，房?jī)r(jià)上漲與其有密切關(guān)聯(lián)。他預(yù)計(jì)，2016年下半年該曲線依然會(huì)在12個(gè)月左右徘徊，意味著這些城市未來(lái)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依然較大。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，2016年下半年去庫(kù)存思路將有所轉(zhuǎn)變。部分城市繼續(xù)落實(shí)去庫(kù)存政策，而部分城市則需要積極補(bǔ)庫(kù)存。其中，對(duì)去庫(kù)存周期較大的城市而言，積極去庫(kù)存依然是主要任務(wù)。而去庫(kù)存周期偏小的城市，后續(xù)補(bǔ)庫(kù)存或追加土地開(kāi)發(fā)投資將是重點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，有20個(gè)城市存銷比小于或等于8個(gè)月，包括合肥、南京、燕郊、昆山、固安、大廠、武漢和香河等。此類城市存銷比偏小，已面臨“庫(kù)存荒”的問(wèn)題，其補(bǔ)庫(kù)存迫切程度絲毫不遜于一二線重點(diǎn)城市。