●以平均水平為基線，考慮到不同城市之間庫存水平存在顯著的差異，可以大致推斷一線城市去庫存周期一般在1年內，二線城市多在1年以上2年內，三四線城市多在3年以上。

●從量的方面看，中國城鎮商品住房已經出現結構性過剩，但從質的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質要求的進一步提升，對優質住房的需求還將穩步增長，優質住房仍然具有一定的稀缺性。

●在市場相對過剩時代，住房市場仍蘊含著巨大的潛在需求，不僅需要減少市場管制，更需要通過深化住房供給機制改革加以釋放。讓城鎮居民能夠以較低成本獲得高品質、個性化的住房，才是深化住房供給側結構性改革的關鍵。

中央明確提出要“有序消化房地產庫存，注重解決區域性、結構性問題”，各地方政府也相繼出臺了相應的去庫存政策方針。但在實施過程中，也出現了不少問題。中國住房庫存水平有哪些結構性特征？其形成的原因分別是什么？如何有針對性地采取相應的去庫存措施？如何避免去庫存陷入“邊去邊增”或“借機炒房”兩個極端？這些都是值得我們深入研究的議題。

當前住房總體庫存水平偏高

關于住房庫存統計口徑，尚沒有一致的意見。根據是否已售、是否開工、是否竣工等，從窄到寬存在多種統計口徑。一般來說，住房庫存統計口徑應根據需要和數據可得性而設，不宜過寬或過窄。口徑過窄難以有效反映市場供求，口徑過寬與商品住房市場關聯性不強，同樣難以有效反映市場供求。根據研究需要，主要以待售商品住房現房加在建未售商品住房作為住房庫存統計口徑。

庫存總量估計也有多種近似推算方法。一種方法是以歷年累計新開工面積減去歷年累計商品房銷售面積（含期房及現房），求得期末庫存總量；另一種方法是以期末施工面積加上期末待售商品現房面積，再減去施工面積中已售期房面積，最后求得期末庫存總量，其中期房銷售期可近似取值2年。

根據第一種方法估算，2015年底住房庫存估計值為29.58億平方米。從歷年估算結果還發現，2008年全球金融危機后，住房庫存有一波顯著持續的快速增長，這可能與經濟增速放緩需求減弱有關，也可能與此后大規模的金融刺激相關。

而根據后一種方法估算，亦求得2015年末庫存面積為29.19萬平方米。作為一個宏觀數據，該結果與前一種方法的估算結果基本一致且相互印證，表明兩種方法庫存估算數字基本可靠。為求方便，此后分析僅以第一種方法估算值為準。

以2015年底庫存估計值29.58億平方米，除以近三年平均商品住房銷售面積11.11億平方米，求得平均去庫存周期為2.66年或2年8個月。業界一般認為合理去庫存周期約為6-18個月，而目前的去庫存周期遠高于這個時間區間，表明總體庫存水平偏高不容置疑。

高庫存與住房短缺同時并存

在確認中國住房庫存總量很高的同時，還需要考慮到中國住房區域市場存在嚴重結構失衡，高庫存與住房短缺在不同區域市場同時并存。以平均水平為基線，考慮到不同城市之間庫存水平存在顯著的差異，可以大致推斷一線城市去庫存周期一般在1年內，二線城市多在1年以上2年內，三四線城市多在3年以上。