5、 樓市的風(fēng)險(xiǎn)有多大？

討論了房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的影響因素，回到當(dāng)下，一個(gè)重要的問(wèn)題是，給定部分城市的樓市火爆，接下來(lái)房?jī)r(jià)大跌，并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)有多大？我們認(rèn)為，樓市重演去年股市崩盤，或者美國(guó)08年金融危機(jī)的可能性并不大。本輪地產(chǎn)周期仍將重復(fù)之前幾輪周期的情況，在今年需求的提前釋放以及政策的打壓下，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能進(jìn)入一輪新的下行周期，成交量和價(jià)格都將逐步趨冷。但是，如果目前的土地供需情況不改變，面對(duì)人口流入的一二線城市，中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)住房仍會(huì)處于供不應(yīng)求的狀況。

首先，前面已經(jīng)提過(guò)，中國(guó)的城市中，樓價(jià)長(zhǎng)期上漲的城市并不多。的確不少二線城市今年漲幅很大，但也要看到，這些城市之前大多經(jīng)歷了長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)停滯。如果以五年的長(zhǎng)度看，房?jī)r(jià)漲幅很大的仍然主要是一線城市。而一線城市的問(wèn)題在于供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求。由供應(yīng)不足帶來(lái)的房?jī)r(jià)高企，很難說(shuō)是泡沫，更談不上會(huì)破裂。而大多數(shù)供應(yīng)過(guò)剩的三四線城市，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)漲幅非常有限。

第二，中國(guó)家庭部門的杠杠率不高。雖然今年房貸的增速非?？?，但中國(guó)家庭債務(wù)占GDP的比重仍然不到40%，大概23萬(wàn)億人民幣左右，其中大部分是房貸。假設(shè)這些債務(wù)的平均利率是5%，每年利息支出在1.2萬(wàn)億左右，而居民的銀行存款就有將近60萬(wàn)億。而且，這5%的平均利率還有很大的下調(diào)空間，目前香港的房貸利率就只有2%左右。

第三，中國(guó)房?jī)r(jià)和金融市場(chǎng)的關(guān)系并不那么緊密。很多人以為美國(guó)08年金融危機(jī)的主因是房?jī)r(jià)下跌，其實(shí)，房?jī)r(jià)下跌只是一個(gè)導(dǎo)火線而已。更重要的是，下跌的房?jī)r(jià)導(dǎo)致了大量以房貸為基礎(chǔ)的衍生產(chǎn)品出現(xiàn)了違約，從而引發(fā)金融市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模恐慌，最后升級(jí)為一場(chǎng)全面的金融危機(jī)。單單房?jī)r(jià)下跌本身，并不足以直接導(dǎo)致08年這么大的危機(jī)。例如香港在2003年的時(shí)候，房?jī)r(jià)曾比97年的高點(diǎn)下跌了70%，但金融體系仍然正常運(yùn)作。在中國(guó)，類似的房貸衍生產(chǎn)品幾乎不存在。而且中國(guó)首付比例非常高，直到去年9月前仍要求30%的首付比例，現(xiàn)在仍有20%，并不存在美國(guó)式的次貸現(xiàn)象。

第四，中國(guó)政府的房?jī)r(jià)調(diào)控降低了樓市的風(fēng)險(xiǎn)。歷史上幾乎每次房地產(chǎn)短周期背后，最重要的因素都在于政策的變化。中國(guó)房?jī)r(jià)的上升周期通常低于兩年，除了開(kāi)始的醞釀期，以及最后的熄火期，中間房?jī)r(jià)上升較快的時(shí)間，只有1年左右。上升周期后，再進(jìn)入一到兩年的房?jī)r(jià)平臺(tái)期，消化前期的房?jī)r(jià)漲幅。這種沖刺和修整交替的短周期特點(diǎn)，防止了房?jī)r(jià)在一輪周期中上升過(guò)多。10月以來(lái)房地產(chǎn)政策再度收緊，樓市已經(jīng)開(kāi)始降溫，明年甚至可能出現(xiàn)全國(guó)范圍房?jī)r(jià)下跌的情況。這種短周期的現(xiàn)象，一定程度上遏制了價(jià)格一次上漲過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn)。

第五，中國(guó)政府手中擁有大量的政策工具。例如，由于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，中國(guó)政府對(duì)于土地供應(yīng)的保持著非常強(qiáng)的控制能力。在樓市低迷的時(shí)候減少供地，在樓市火熱的時(shí)候增加供地，從而改變供應(yīng)狀況并且穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。事實(shí)上，政府不僅可以改變未來(lái)的土地供應(yīng)，在極端情況下甚至可以改變過(guò)去的土地供應(yīng)，比如從開(kāi)發(fā)商手上回購(gòu)?fù)恋?，或者改變土地用途及容積率等。政府還可以控制信貸，包括首付比例，按揭利率，貸款資格等。政府還可以改變購(gòu)房條件，例如戶籍，居住年限，已購(gòu)套數(shù)等等。

第六，一線城市的限購(gòu)，使得北上深的房?jī)r(jià)，主要受改善性需求而非炒房推動(dòng)。固然在這波樓市上漲中，有大量的購(gòu)房者加杠桿買房，但高額的交易稅費(fèi)，使得這些買賣更接近未來(lái)需求的提前釋放，而非在短期內(nèi)的炒樓行為。另外，限購(gòu)的存在，能夠使得潛在購(gòu)買力在未來(lái)逐步釋放。在大多數(shù)市場(chǎng)上，當(dāng)預(yù)期達(dá)成一致，比如所有人都看漲時(shí)，市場(chǎng)離反轉(zhuǎn)通常就不遠(yuǎn)了，因?yàn)檫@時(shí)潛在的買盤力量已近耗盡。但一線城市的樓市不同，即使所有人都看多一線樓市的房?jī)r(jià)，場(chǎng)外還有大量因限購(gòu)而無(wú)法入市的潛在購(gòu)房者，買盤的力量依然存在。而且，地方政府可以根據(jù)本地樓市的狀況了來(lái)調(diào)整限購(gòu)條件，從而保證了新購(gòu)買力長(zhǎng)期穩(wěn)定的入場(chǎng)。

第七，中國(guó)作為趕超型國(guó)家，在接下來(lái)的十到二十年里，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)雖然不太可能重復(fù)過(guò)去的經(jīng)濟(jì)增速，但仍可能比其他發(fā)達(dá)國(guó)家的要快。這會(huì)影響到合理的房?jī)r(jià)收入比，由于租金是收入的一部分，也會(huì)影響到房租收益率。以房?jī)r(jià)收入比為例，當(dāng)下中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比，的確要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界上大多數(shù)一線城市。以上海目前的平均收入，普通家庭買房要32年，而東京只需要23年。但是，假如上海未來(lái)20年可以保持5%的名義收入增速（包含了通貨膨脹的收入增速），而東京只有2%。那么，上?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)相當(dāng)于未來(lái)20年里每年平均收入的18倍，而東京是19倍。當(dāng)然，這樣的計(jì)算是比較簡(jiǎn)化的，因?yàn)檫€需要考慮其它因素，比如中國(guó)特有的戶籍制度給一線城市帶來(lái)的教育養(yǎng)老“租金”，嚴(yán)控大城市人口的人口政策，在大城市保留大量耕地的土地政策，以及持有房產(chǎn)的成本差異如房產(chǎn)稅等。