近日，有一條新聞報道引來不少人“拍磚”——某小區物業規定，業主如果不買車位，私家車就不能開進小區。于是有網友留言：業主買了房子，這塊地皮就歸全體業主所有，在自己的地盤上停車都不行？還有網友質疑小區物業有沒有權利出售或者出租小區的車位。甚至有人翻出了陳年舊賬：業主交的停車費都去哪兒了？另外還有小區外墻和電梯轎廂里的廣告收入，這些不都應該分給業主嗎？

業主與開發商、物業的矛盾由來已久，其中一個主要方面就是針對小區公共空間的權屬與利益分配產生糾葛。本報記者日前梳理了相關問題并走訪專家。

小區的空間都歸業主所有嗎

先看看物權法對小區公共空間是怎么規定的呢？其第73條規定，“建筑區劃內的道路，屬于業主共有”“建筑區劃內的綠地，屬于業主共有”“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”。由此可見，小區內的道路、綠地、物業服務用房以及建筑物外墻、電梯、樓道、大堂、通道等屬于業主共有部分，業主享有“共有和共同管理的權利”。因此，利用這些公共部位所產生的收益如停車費、廣告費等就是公共收益，應該歸全體業主所有。

但是值得注意的是，并非小區里所有的停車位都屬于業主共有。遠洋地產有限公司一位王姓物業經理向記者介紹，目前小區停車位主要分為三類，一是產權車位，二是人防車位，三是臨停車位。其中前兩類是在小區《建設工程規劃許可證》中載明的，滿足立項和規劃要求。目前所有小區均按規定配建一定比例的停車位，如北京市規定每10戶家庭配建停車位8個以上，部分區域一戶配一車位。而西安市規定商品房配建停車位的標準是每100平方米0.8至1.3個。這兩類車位一般位于地下，并未公攤到房屋面積中。第三類就是物權法第74條第三款規定的“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”，這類車位占用的面積公攤到了購房面積中，因此屬于業主共有。

記者進一步查閱《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》發現，第6條對此也進行了解釋：“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第74條第三款所稱的車位。”由此可以認為，在小區內部道路邊劃設的停車位或在公共綠地上修建的植草磚停車位，應當屬于全體業主所有。

如何才能分辨出一個車位是產權車位還是人防車位，抑或是臨停車位呢？“從形式上看，產權車位和人防車位都位于地下，臨停車位一般位于地面。從實質上說，產權車位可以買賣，能夠辦理產權證，人防車位和臨停車位則不能，只能用于出租。”王經理告訴記者。

華北電力大學法政系教授甄增水則從法理上對此進行了解釋：“不動產的原始產權始于建造。開發商作為最初的建設用地使用權人，對投資建設的全部房屋、設施都有原始所有權。當其將房屋及產權車位出售給業主后，所有權便發生轉移，為業主個人所專有。如果開發商沒有售出，則所有權仍為其保留。”

當記者問及人防車位的權屬時，甄增水認為所有權、收益權應歸開發商。“人民防空法對社會投資人防工程的所有權未作特別規定，只是籠統地說‘人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有’，基于出資決定產權的原理，應當認為人防車位所有權屬于開發商，那種認為歸全體業主或國家所有的觀點是沒有法律依據的。但由于人防車位是受公法管制的不動產，在戰時要承擔防空功能，隨時可能被國家征用，因此各地政府目前均規定人防車位不能買賣，只能出租。”