“快進快出”時代不再

2016年房價漲幅再創新高，受益于此，許多房企的業績同比好轉。2016年1至9月，房價逐步“邁向頂峰”，10月之后，在一二線城市出臺“限購限貸”政策、三四線城市加入調控行列的情況下，價格還是在高位運行。有數據顯示，2016年1至11月份，全國商品房成交均價7546元/平方米，同比增長10.6%。

“我的判斷是房地產越來越接近高峰位置，我不認為后面還有太多機會去執行財政的寬松政策。”4月23日，朗詩集團董事長田明公開表示。在他看來，中國房地產正在從1.0時代過渡到2.0時代。

田明認為，在房地產的1.0時代，開發商可以用很少的錢買一塊地，通過抵押貸款和預售獲取現金流，部分資金開發項目，部分資金再去做其他項目。“萬科就是通過幾百個這樣的模式造就了成功，拍地蓋樓，快進快出。”他表示，這種模式已經難以為繼，目前沿海發達地區拍地成本非常高，地產商必須要走向2.0時代，向金融化和專業分工轉型。

“土地仍然是開發企業重要的生產資料，但是純粹依靠土地生長的模式到底了。”優客工場創始人毛大慶對《中國經濟周刊》記者表示，對開發商來說，土地和資產的重要性將會日漸均衡，開發商也將慢慢轉型從開發轉為持有資產，再從持有資產轉為運營資產。在他看來，未來兩年房地產企業集中度將進一步增加，開發商數量減少，但不會告別土地開發模式。

“土地是財富之母。開發商需要土地，但大家瘋狂搶地、政府拼命經營土地的時代過去了。”田明對《中國經濟周刊》記者表示，一旦物業稅、房產稅開征后，持有大量物業和土地的成本非常高。他舉例稱，美國許多森林是由私人捐給政府，這背后除了高尚的情操外，還有繳不起稅的因素。

毛大慶亦表示，對住宅土地使用權到期問題的處置是重大改革，未來持有房屋的成本可能增高，“有房子但可能繳不起稅，到時候捐都來不及。”

多元化轉型成高頻詞

在建業地產董事長胡葆森看來，過去20多年里，房地產一直是國民經濟的支柱產業。目前中國城鎮化剛發展到中期，以河南為例，其城鎮化水平遠落后于沿海地區，其今后的城鎮化進程還需要15至20年時間。在未來10至15年內中國房地產行業還大有可為。

談及未來房地產行業發展趨勢，胡葆森認為，一方面是市場份額不斷集中，去年年底中國百強房企所占的全國市場份額已經增長至40%，預計5年內這個數字將達到60%以上；另一方面是傳統開發商逐漸向綜合、新型生活方式服務商轉型，5年后平臺型和生態型房企將越來越多。

萬達集團較早在業內提出轉型。萬達2016年年報顯示，2016年萬達集團服務業收入占比55%，歷史上首次超過地產。

此前，在接受《中國經濟周刊》記者專訪時，王健林提到了萬達海外收購布局與萬達轉型之間的關系。王健林表示，萬達自2012年開始提出轉型，但實際實施轉型主要在這一兩年之間。這是萬達的第四次轉型。

過去萬達經歷了從地區企業成為全國企業，再從地產企業成為綜合企業的轉變，現在其主要目標已經成為從中國企業轉向跨國企業。“這個目標更大。我們提出要逐漸去地產化，還有其他很多要素。”王健林說。

近年來，開發商多元化轉型已經成為高頻詞，文化地產、特色小鎮、養老旅游等似乎都成為了房地產開發的下一個方向。

談及當前深受業內追捧的“特色小鎮”業務，胡葆森坦言，目前業界關于特色小鎮的話題“有點過熱”。地產商做小鎮大概有兩種心態，其一還是為了拿地，用做小鎮的概念圈地；其二是希望作為規模式戰略轉型的一部分。“對上市公司來講，做十個八個小鎮沒有意義。從轉型上思考這個問題才有意義，比如小鎮的經營模式、投資模式能否創新。”他說。