作者:中國保利集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理 張振高

自1998年啟動(dòng)房改以來,伴隨中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程,房地產(chǎn)業(yè)取得了長足發(fā)展。但在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展過程中,也出現(xiàn)了一些突出矛盾和問題。

針對這種狀況,中央適時(shí)出臺調(diào)控政策,在堅(jiān)持完善房地產(chǎn)相關(guān)制度建設(shè)的同時(shí),加強(qiáng)對地方樓市的監(jiān)管,保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前,黨的十九大又對新時(shí)代房地產(chǎn)市場的定位和調(diào)控方向作了進(jìn)一步明確。

加強(qiáng)保障

抑制投資投機(jī)購房

1999—2016年間,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資由0.4萬億元增長至10.26萬億元,增長近25倍;商品房銷售額由0.3萬億元增長至11.76萬億元,增長約38倍;銷售面積由1.46億平方米增長至15.73億平方米,增長近10倍,對于帶動(dòng)投資、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和推動(dòng)人民生活水平提高發(fā)揮了重要作用。

近些年,房地產(chǎn)業(yè)在帶來積極影響的同時(shí),也出現(xiàn)了發(fā)展不平衡、不充分的問題。

2016年9月30日,多地政府按照分類調(diào)控、因城施策的思路,采取有針對性的措施抑制投資投機(jī)性購房,引導(dǎo)合理住房需求,開啟新一輪樓市調(diào)控。

從目前情況看,房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果持續(xù)顯現(xiàn),一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定,部分前期出現(xiàn)階段性房價(jià)上漲的三四線城市市場趨穩(wěn),其他城市總體平穩(wěn),市場預(yù)期也出現(xiàn)了積極變化。

十九大報(bào)告對房地產(chǎn)市場定位和住房制度改革提出了明確要求,強(qiáng)調(diào):“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。”

十九大報(bào)告中的重要論述,明確了新時(shí)代房地產(chǎn)市場的發(fā)展要注重優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),以滿足人民的多層次住房需求為出發(fā)點(diǎn),從供給端推動(dòng)房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制建設(shè),形成保障房市場、商品房市場并行發(fā)展的良好局面。

準(zhǔn)確把握

市場趨勢與住房制度

準(zhǔn)確把握新時(shí)代房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢,必須深刻理解黨的十九大報(bào)告的重要內(nèi)涵。

其中,“房住不炒”明確了房地產(chǎn)市場的總體定位,國家將繼續(xù)遏制投資投機(jī)性需求,擠壓炒房套利空間,弱化住房金融屬性,使其重歸居住屬性;“多主體供給”注重深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,通過新增住房供應(yīng)主體,優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),讓更多社會(huì)資本進(jìn)入住房供給建設(shè)體系中,進(jìn)一步拓寬住房投資資金來源;“多渠道保障”則是通過金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等各層面的改革對住房供應(yīng)的多種渠道進(jìn)行探索嘗試,增強(qiáng)我國住房方式的多樣性和靈活性;“租購并舉”強(qiáng)調(diào)以滿足多層次的住房需求為出發(fā)點(diǎn),從供給端推動(dòng)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè),加大租房市場供應(yīng)力度,緩解房價(jià)上漲壓力。

歸納起來,新時(shí)代房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下主要特點(diǎn):

調(diào)控政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。今年以來,先后有多個(gè)地區(qū)出臺上百次調(diào)控政策,著力解決住房發(fā)展中存在的突出問題。新時(shí)代房地產(chǎn)市場要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松,把穩(wěn)市場、控房價(jià)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重。隨著房地產(chǎn)信貸“去杠桿”持續(xù)推進(jìn),貨幣政策將繼續(xù)維持穩(wěn)健從緊態(tài)勢,從信貸端強(qiáng)化對投資投機(jī)性購房的打擊力度。

住房制度改革將不斷深化,租賃市場和共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展將加快。在運(yùn)用行政手段抑制房價(jià)快速上漲趨勢的同時(shí),政府將不斷深化住房制度改革,探索建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制,妥善處理政府提供住房保障公共服務(wù)和住房市場化的關(guān)系,建立健全符合我國國情的住房保障和供應(yīng)體系,為滿足居民多層次的住房需求提供政策保障。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新動(dòng)力將不斷增強(qiáng)。在調(diào)控政策持續(xù)偏緊的大環(huán)境下,企業(yè)之間業(yè)績分化仍將持續(xù),行業(yè)競爭程度將更為激烈,勢必會(huì)倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加大轉(zhuǎn)型創(chuàng)新力度,努力在市場競爭中保持優(yōu)勢地位。萬科、碧桂園、恒大、保利等龍頭企業(yè)順應(yīng)形勢主動(dòng)換擋,無論是加碼多元化、轉(zhuǎn)型成為城市配套運(yùn)營服務(wù)商,還是剝離重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式,都在規(guī)模與效益上尋求新的平衡,確保企業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。可以預(yù)期這些有實(shí)力的企業(yè)將持續(xù)增強(qiáng)轉(zhuǎn)型動(dòng)力,在業(yè)務(wù)領(lǐng)域、經(jīng)營模式和房地產(chǎn)金融等方面進(jìn)行實(shí)踐創(chuàng)新,不斷開辟新的業(yè)績增長點(diǎn),緩解企業(yè)未來發(fā)展壓力。