“來(lái)看房，首先要交50萬(wàn)元才準(zhǔn)許進(jìn)院子”

最初我們接洽時(shí)，怕甲方投資額不夠，所以規(guī)劃做得較簡(jiǎn)單。但甲方老板說(shuō)“不用給我省錢”，因?yàn)樗蛟煲粋€(gè)關(guān)中民居的典范，做成一個(gè)有文化傳承意義的項(xiàng)目。

正式啟動(dòng)西安院子的設(shè)計(jì)，大概是2005年前后，完全設(shè)計(jì)出來(lái)是在2010年左右。在此期間，這個(gè)項(xiàng)目的策劃一直在變。老板不斷調(diào)整定位，摸著石頭過河。到底是做文旅，還是做房地產(chǎn)？老板自己也不知道，他不確定要做成什么樣才能成功。所以西安院子不是一個(gè)純粹的地產(chǎn)項(xiàng)目，也不是一個(gè)純粹的文旅項(xiàng)目。

因此我們?cè)谠O(shè)計(jì)中要兼顧文旅和住宅。從文旅層面講，西安院子的服務(wù)業(yè)態(tài)是有私密性的、酒店式的。一般住酒店，不會(huì)有什么感情，住完就走。但住在這里，就是要讓你感覺在家里，還可以在屋里做飯，而不是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間或總統(tǒng)套房。從住宅層面講，你出了房間，到了院子里可以下棋、喝茶，一家人還可以燒烤，有一種家庭的感覺。并且要突出一種私密性，每個(gè)院子里面都有一個(gè)用植被環(huán)抱的露天的溫泉湯泡池，就是在自家院子里泡澡的感覺。

在設(shè)計(jì)風(fēng)格上，他要求我們把古建筑和現(xiàn)代民居融合起來(lái)，因?yàn)橥耆磦鹘y(tǒng)古建做的話，人住著并不舒服。

在建筑材料上，房子用的都是精品，突出質(zhì)感。墻體厚度達(dá)到37公分，中間是紅磚墻，在外面又加了一層青磚，叫手工水磨磚。門全是用老榆木打造的老門板，工藝很好。我們?cè)噲D打造一種古樸感，而不是富麗堂皇的那種感覺。

在住戶上，老板有一個(gè)給業(yè)主找鄰居的想法。購(gòu)房者學(xué)歷不能太低，得有文化，只有文人才能夠品味院子的古典情懷。來(lái)看房，首先要交50萬(wàn)元才準(zhǔn)許進(jìn)院子。當(dāng)然，不買房可以退。除了資產(chǎn)，學(xué)歷也要擺過來(lái)。有些暴發(fā)戶有錢，但可能連看房的資格都沒有。

把房子賣出去賺一次錢，返租回來(lái)經(jīng)營(yíng)再賺一次錢

后來(lái)，如果你在西安院子買房，老板一般會(huì)提出要返租這個(gè)房子，用于酒店經(jīng)營(yíng)。住宅項(xiàng)目是一次性就做完生意了，但文旅項(xiàng)目一直可以賺錢。相當(dāng)于把房子賣出去賺一次錢，然后返租回來(lái)，經(jīng)營(yíng)文旅項(xiàng)目再賺一次錢。(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第45期)

一期項(xiàng)目的文旅成分更大。西安院子經(jīng)常接待一些知名人士，或者做一些文化活動(dòng)，比如書畫比賽。老板舉辦活動(dòng)的時(shí)候，事實(shí)上是在宣傳他的院子文化，今天弄個(gè)熱氣球，明天弄個(gè)演出。但也有可能是幌子，一期就是打造品牌，第二期再做商品住宅。

西安院子在當(dāng)?shù)赜绊懥艽螅髞?lái)還評(píng)了規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獎(jiǎng)，對(duì)于當(dāng)?shù)貋?lái)說(shuō)也算是一個(gè)政績(jī)。宣傳力度也很大，一些飛機(jī)上的雜志都有它的廣告。有些知名人士看了雜志，都跑到西安來(lái)看房，也不一定是真買，就是來(lái)看一看、長(zhǎng)見識(shí)。

一期只開發(fā)了34套。那個(gè)地方也只能蓋30多套，再多就超了建筑容限，這在規(guī)劃里有明文要求，容積率只有0.7到0.8。房子大小不一，大約有五六套是200多平方米的小戶型。大戶型是800多平方米，院子大概500多平方米，一家一個(gè)院子，加起來(lái)就是一畝地。

二期是一個(gè)住宅項(xiàng)目，那閉著眼睛就拆了，不用質(zhì)疑。但一期確實(shí)更像文旅項(xiàng)目，手續(xù)確實(shí)拿得出來(lái)，所以不在違建拆除之列。

(注：本文根據(jù)曾參與西安院子一期項(xiàng)目設(shè)計(jì)的人士口述整理)