近日，有位在重慶工作的朋友告訴我，她想在單位附近再買套大一點(diǎn)的房子。因?yàn)樽罱鼭q了一波，總價接近200萬元，拿不準(zhǔn)會再漲，還是會跌，想聽聽我這位經(jīng)濟(jì)記者的建議。

我給她的建議是：如果想改善居住條件，就到靠譜的中介如鏈家，掛牌出售一套自己名下位置最不好的房產(chǎn)，同時再委托中介尋找合意的房子；如果想投資，那就算了吧。

我并不是隨意搪塞。我學(xué)到的經(jīng)濟(jì)常識告訴我，對于個人來說，現(xiàn)在的房產(chǎn)已經(jīng)不是好的投資標(biāo)的了。

首先看需求。

宏觀上，可以用城鎮(zhèn)化率衡量房產(chǎn)需求的變動趨勢。城鎮(zhèn)化率從30%到70%，一般認(rèn)為是房產(chǎn)的投資高峰期。其中，高于60%時，人口轉(zhuǎn)移和房產(chǎn)需求同時進(jìn)入了緩慢增長期，房產(chǎn)市場將從總量擴(kuò)張進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化兼顧總量緩漲階段。

第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)常住人口為90199萬人，占總?cè)丝诒戎貫?3.89%。這個數(shù)據(jù)意味著，此時作為個人投資者，進(jìn)入房產(chǎn)領(lǐng)域，基本上等于接了最后一棒。

其次看供給。

據(jù)官方權(quán)威數(shù)據(jù)，2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達(dá)到48.9平方米。這正是我國20多年房地產(chǎn)改革的重要成果之一。如果把這個數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換一下，按兩室一廳80平方米一套房子計算，無論買還是租，基本上全國人民達(dá)到戶均一套了。

當(dāng)然，總量供需均衡的市場，同樣需要不斷升級，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，以滿足差異化需求。就像飲料市場一樣，市場早已經(jīng)飽和，但還會有新的爆款產(chǎn)品冒出來。這一點(diǎn)，對于大的房地產(chǎn)公司來說，尤為關(guān)鍵。但對于個人投資者來說，這無異于火中取栗，難度太大了。

最后看政策。

在全球主要經(jīng)濟(jì)體中，房地產(chǎn)市場都是高度依賴政策的市場。我國現(xiàn)在房地產(chǎn)取得的成就，是1998年改革的成果之一；未來，我們更要嚴(yán)格落實(shí)中央政策，才能促進(jìn)市場健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)居民的安居夢想。其實(shí)，最大最核心的政策早已有之：房住不炒。

如果想在這個市場投資獲利，可以考慮租賃等長線投資。不過，對于個人投資者來說，這個難度還是不小的。

因此，我的結(jié)論是，對于這樣一個高投入、高風(fēng)險、低產(chǎn)出的投資標(biāo)的，還是留給那些追求長期價值的大公司、大機(jī)構(gòu)吧！