3. 如何征收？

首先是房屋性質問題。由于歷史遺留原因，現存房改房、福利房、央產房、軍產房、小產權房、經濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產權性質差別大，稅基不統一。

其次是征收標準問題。關于征稅范圍、計稅依據、稅率制定，以及稅收減免等課稅細節的制定還存在爭議。在中國，住房保有環節的房地產稅，要考慮以免稅條款對應住房基本保障、設計扣除“第一單位”的具體標準，具體而言是按人均面積扣，還是按套數扣，是有爭議的。社科院曾經提出方案，設計為人均40平米，但也有不同意見，立法中大家需尋求最大公約數。有人會認為應60平米，有人會認為應該從第一套房扣除，但也有人說扣除第一套房會催生離婚潮。也有建議以單親家庭第一套房、雙親家庭前兩套房扣除，從第三套房開始征。然而，究竟設定怎樣的標準較為合理，目前也難以達成一致。

關于房地產稅計稅余值的估價流程，目前尚未建立統一的標準。當前房地產估價的中介機構較為分散，部分二手房出于避稅的考慮，實際交易價格和官方系統的登記價格差距較大。而且不動產的獨一性決定了征稅主體的個體差異較大，如何建立城市或者街道范圍的基準地價，針對不同房產之間個性因素進行修正，以及隨著資產價格變動如何進行價格的及時更新，迫切需要探索出較為適合我國不動產市場的估價體系。

再次是如何征收的問題。迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收，即便是個人所得稅，也是通過單位財務部門代扣代繳，如果讓稅務局直接面對居民個人征收房地產稅，難度較大。有人建議采取中介方式，可以把房地產稅委托給有資質的資產評估的權威部門來征收，這樣可以節省稅務部門的人力物力成本。但目前中介的誠信程度、職業操守和業務能力目前是否達到相應的水平，也存在質疑。并且，如果采用重慶、上海征稅范圍較窄、稅率較低的方案，則存在征管成本高，收益小的問題。

五大政策走向

基于上述分析，我們對房地產稅未來政策走向判斷如下：

1. 盡管沒有明確的時間表，但房地產稅征收是大勢所趨。

房地產稅是成熟市場經濟體作為地方財政收入的重要和穩定來源，用于支持地方公共設施建設和服務，提升地方房產價值，形成正向循環；也是對我國現有房地產市場稅收結構中重交易、輕保有的修正，有利于房地產市場的健康發展。

2. 推出房地產稅主要定位為形成合理的稅收體系。

無論從國際經驗，還是上海和重慶的實踐來看，房產稅對房價的影響是有限的。

推出房地產稅更多定位為理順現有的房地產稅費結構，形成合理的稅收體系，為地方財政提供重要和穩定的稅收來源。

3. 受制多種因素影響，房地產稅在我國短期內難以全面落地。

除了立法等準備工作還未完成以外，由于前期重慶、上海的房產稅試點并不成功，預計房地產稅征收前還會采用新的方案，目前關于新方案還存在許多爭論，以及有待解決的技術問題。

另外，樓市出現嚴重分化，擔心推出房地產稅后對三四線城市去庫存影響，也是很重要的考量因素。因此，房地產稅在我國短期內難以全面落地。

4. 新推出的房地產稅將對現行稅費體制中的稅費項目進行歸并和調整。

房地產稅在起草過程中，實際上是對現行稅制以及有關的收費體系的再設計，因為圍繞著房地產的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數不清名目的一些費用，都和房地產稅有關。

新推出的房地產稅將對現行稅費體制中的稅費項目進行歸并和調整，更合理地反映房地產市場的稅收結構。

5. 可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

1月12日，國家發改委主任徐紹史在《人民日報》發布署名文章稱，支持各地區在房地產稅等方面探索創新。可以預期，房地產稅可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。（巴曙松系中國銀行業協會首席經濟學家，國家“十三五”規劃專家委員會委員；劉孝紅系銀河達華低碳產業（天津）基金管理有限公司總經理）