網(wǎng)簽不等于備案 備案后才是確權(quán)

胡女士與瀧景開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同顯示，2016年11月8日胡女士的合同已經(jīng)網(wǎng)簽。

很多購(gòu)房者認(rèn)為，網(wǎng)簽就是備案。網(wǎng)簽之后，就意味著房子是你的了。事實(shí)上，網(wǎng)簽≠備案。網(wǎng)簽與備案，是先后關(guān)系，先網(wǎng)簽、后備案。

正因?yàn)楹抠?gòu)買的瀧景房產(chǎn)在合同備案時(shí)才發(fā)現(xiàn)其不具備購(gòu)買資格，因此無(wú)法備案。律師吳斌指出，“網(wǎng)簽更多是一種管理手段，而備案才是確定權(quán)屬關(guān)系的依據(jù)。”只有合同備了案，才意味著真正確權(quán)。

合同能否備案，事關(guān)后期房產(chǎn)是否屬于購(gòu)房者，只有經(jīng)主管部門登記備案的購(gòu)房合同，才能履行其合法效力。只要合同備了案，即使房產(chǎn)沒(méi)有交房(也就是期房)，在一定意義上也已經(jīng)屬于購(gòu)房者了，只需等待交房后就能憑合同辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證了。

合同無(wú)法備案 誰(shuí)該負(fù)責(zé)？

胡女士按部就班地進(jìn)行網(wǎng)簽并繳齊一切稅費(fèi)，為何合同一直拖到今年3月還未備案？

記者查閱胡女士與瀧景簽訂的購(gòu)房合同發(fā)現(xiàn)，對(duì)于合同備案問(wèn)題，合同做了如下約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)(不超過(guò)30日)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，并將本合同登記備案情況告知買受人。”這說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在2016年12月8日以前就辦理合同備案。

記者多次聯(lián)系瀧景花園銷售人員及開(kāi)發(fā)商，但一直未得到明確答復(fù)。記者看到了一份胡女士簽名的“延期辦理《商品房買賣合同》合同備案申請(qǐng)”，上面寫著“本人近期工作比較繁忙或者開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備資料不及時(shí)”“特向貴登記中心申請(qǐng)延期辦理合同備案手續(xù)。”不過(guò)，黃先生、胡女士稱，自己已按開(kāi)發(fā)商要求及時(shí)繳納了所有房款和稅費(fèi)，對(duì)這份申請(qǐng)沒(méi)多少印象。

律師吳斌指出，胡女士在購(gòu)買瀧景花園房產(chǎn)時(shí)是有購(gòu)房資格的，該合同無(wú)法備案責(zé)任不在胡女士。開(kāi)發(fā)商延期備案導(dǎo)致胡女士喪失購(gòu)房資格，但對(duì)于延期備案的違約責(zé)任，購(gòu)房合同里并未約定。

有業(yè)內(nèi)人士指出，胡女士、黃先生可以主張解除房屋合同、退還房款，但黃先生并不愿意。兩人當(dāng)時(shí)購(gòu)買價(jià)大約1.6萬(wàn)元/平方米(含精裝)，如今瀧景花園毛坯價(jià)已在1.6萬(wàn)元/平方米以上。黃先生目前只希望能繼續(xù)交易。

部門：

開(kāi)發(fā)商導(dǎo)致

無(wú)法備案應(yīng)擔(dān)責(zé)

禪城區(qū)住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，黃先生和胡女士這樣的情況實(shí)屬罕見(jiàn)。通常情況下，網(wǎng)簽之后1個(gè)月內(nèi)需進(jìn)行合同備案。如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因，延遲備案導(dǎo)致購(gòu)房者喪失購(gòu)房資格，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

很多購(gòu)房者不太清楚網(wǎng)簽與備案的關(guān)系，以為只要順利網(wǎng)簽就萬(wàn)事大吉，其實(shí)不然。該負(fù)責(zé)人指出，在備案環(huán)節(jié)上，行政主管部門即不動(dòng)產(chǎn)登記中心的工作人員將進(jìn)行人工核對(duì)材料、信息，嚴(yán)格審核購(gòu)買人的購(gòu)房資格。因此，即使通過(guò)了網(wǎng)簽，也有可能因?yàn)樵谶@個(gè)環(huán)節(jié)中被查出資料不全，備不了案。

律師：

開(kāi)發(fā)商有義務(wù)

告知備案進(jìn)度

吳斌律師指出，購(gòu)房環(huán)節(jié)十分復(fù)雜。作為開(kāi)發(fā)商有義務(wù)告知購(gòu)房者購(gòu)房每個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)度，比如應(yīng)準(zhǔn)備什么資料、什么時(shí)候繳納契稅和物業(yè)維修基金，什么時(shí)候網(wǎng)簽，什么時(shí)候備案，都應(yīng)該明確將進(jìn)度告知購(gòu)房者。“這些環(huán)節(jié)和程序，其實(shí)就是合同履行的過(guò)程，購(gòu)房者有權(quán)知道進(jìn)度。”

同時(shí)，吳斌還指出，目前的商品房買賣合同屬于格式合同，所有條款購(gòu)房者無(wú)法修改。在整個(gè)買房過(guò)程中，購(gòu)房者處于弱勢(shì)地位。作為弱勢(shì)一方，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)就更應(yīng)該多留點(diǎn)心眼：每個(gè)環(huán)節(jié)購(gòu)房者最好都去跟蹤進(jìn)度，避免像胡女士、黃先生這樣的情況發(fā)生。

“網(wǎng)簽”——開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的一種約定。目的是防止開(kāi)發(fā)商一房多賣，如房屋已銷售或抵押，那么，則過(guò)不了網(wǎng)簽。如果開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售證也過(guò)不了網(wǎng)簽。

“備案”——在這個(gè)環(huán)節(jié)，房產(chǎn)行政主管部門才會(huì)介入其中，并進(jìn)一步對(duì)購(gòu)房者的資格進(jìn)行確認(rèn)。