平抑房?jī)r(jià)預(yù)期基本實(shí)現(xiàn)

一年前，北京率先出臺(tái)房地產(chǎn)收緊政策，提高首套房和二套房的首付比例，開(kāi)啟樓市調(diào)控大幕。此后，上海、廣州、深圳等一二線熱點(diǎn)城市及時(shí)跟進(jìn)，密集出臺(tái)限購(gòu)限貸政策。

回顧一年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策“軌跡”，既有“提首付”、限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售等需求側(cè)調(diào)控措施不斷升級(jí)加碼，又有全方位構(gòu)建“購(gòu)租并舉”住房體系的供給側(cè)調(diào)控“硬招”——持續(xù)嚴(yán)格的調(diào)控對(duì)投機(jī)炒作“動(dòng)真格”，全面強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)“居住屬性”。

持續(xù)穩(wěn)定的調(diào)控政策逼退房市“高溫”，理性市場(chǎng)之下，投機(jī)炒房客運(yùn)作空間被最大限度積壓，而購(gòu)房剛需族則多了幾分從容和淡定。

記者走訪多個(gè)一二線熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前放盤量、成交量已大幅減少，成交周期刷新歷史最高水平，延長(zhǎng)到了兩個(gè)月。力度空前的行政調(diào)控使得買賣雙方預(yù)期扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)觀望情緒明顯，購(gòu)房更加慎重。

以北京為例，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“930”調(diào)控后一年里，北京樓市成交全面萎縮，二手房和新建住宅簽約195590套，同比跌幅達(dá)38.9%。

“調(diào)控一年來(lái)，市場(chǎng)總體表現(xiàn)符合調(diào)控預(yù)期。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)苗樂(lè)如說(shuō)，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)得到控制；因城施策下，三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存成效明顯，市場(chǎng)較為活躍；今年上半年投資、新開(kāi)工、土地購(gòu)置、銷售額等各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較好，雖然在8月開(kāi)始出現(xiàn)下降苗頭，但市場(chǎng)整體平穩(wěn)有利于為長(zhǎng)效機(jī)制的進(jìn)一步出臺(tái)贏得時(shí)機(jī)。

市場(chǎng)回歸平穩(wěn)，并非一役之功。苗樂(lè)如說(shuō)，與以前相比，這一年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控不是簡(jiǎn)單的一刀切，也不是簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)控制，而是在精準(zhǔn)調(diào)控的前提下，通過(guò)大力推進(jìn)租售并舉、租售同權(quán)，增加保障性住房供應(yīng)，出臺(tái)土地供應(yīng)規(guī)劃等方面努力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，較好地引導(dǎo)了社會(huì)預(yù)期。

長(zhǎng)效機(jī)制需繼續(xù)跟進(jìn)

今年10月，房地產(chǎn)政策面持續(xù)收緊。寧波限購(gòu)政策升級(jí)，重慶、南昌、石家莊、西安、南寧、長(zhǎng)沙和貴陽(yáng)等二三線城市加入“限售”大軍，成為樓市調(diào)控絕不放松的最新政策“注腳”。

以“金九銀十平淡開(kāi)場(chǎng)，行業(yè)如何面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整”為主題的易居論壇近日在上海召開(kāi)。與會(huì)專家普遍認(rèn)為，10月以來(lái)的一系列調(diào)控政策進(jìn)一步體現(xiàn)了調(diào)控的嚴(yán)厲性和持續(xù)性。

易居營(yíng)銷集團(tuán)上海副總經(jīng)理陳廣穎表示，市場(chǎng)降溫和首付政策、按揭貸款政策等調(diào)整密切相關(guān)，如從貸款政策方面看，當(dāng)前管控比較嚴(yán)厲，各類鉆政策漏洞的現(xiàn)象較少，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序的規(guī)范。這一系列政策導(dǎo)致交易量下降。從后續(xù)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)來(lái)看，至少在明年下半年前，高端樓盤的預(yù)售證發(fā)放政策將不會(huì)放松。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭預(yù)計(jì)，2018年將是樓市的“尋底”年。

中駿置業(yè)研究總監(jiān)趙建偉表示，多數(shù)房企當(dāng)前對(duì)市場(chǎng)的判斷是一致的，即明年政策不會(huì)放開(kāi)，樓市會(huì)繼續(xù)下行，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在應(yīng)該積極出貨，回籠資金。

受訪專家普遍表示，為了穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定民心，在樓市瘋狂上漲的階段，及時(shí)在需求側(cè)“踩剎車”非常必要。但需求側(cè)調(diào)控等短期手段也容易對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生負(fù)面影響，因此，及時(shí)出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制，并將長(zhǎng)效機(jī)制落到實(shí)處，將是維護(hù)樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的決勝之舉。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，建立并落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，可以應(yīng)對(duì)各種市場(chǎng)波動(dòng)，保護(hù)正常住房消費(fèi)，對(duì)投機(jī)需求做到精準(zhǔn)打擊。但也要注意到，長(zhǎng)效機(jī)制的建立是一個(gè)過(guò)程，將重構(gòu)資產(chǎn)價(jià)格體系，因此，改革中要防止冒進(jìn)。

苗樂(lè)如說(shuō)，“挖潛”是長(zhǎng)期而深層的解決之道。努力挖掘行政區(qū)的潛力，與周邊城市協(xié)同發(fā)展，通過(guò)發(fā)展城市群達(dá)到增加長(zhǎng)期供給、平衡房?jī)r(jià)的作用。促進(jìn)人口和地區(qū)資源的合理分布與流動(dòng)是形成房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展的遠(yuǎn)期策略。