短期倒賣(mài)房產(chǎn)將面臨巨額稅費(fèi)

那么，這個(gè)新《通知》到底是如何規(guī)定的，能有這么大魔力，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都產(chǎn)生了影響。事實(shí)上，北京二手房交易中一直有個(gè)不成文的潛規(guī)則。在達(dá)成交易時(shí)會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)合同，其中一個(gè)是買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這個(gè)合同里有兩個(gè)價(jià)格，一個(gè)是房屋成交價(jià)格，一個(gè)是家電家具裝修的價(jià)格。這兩個(gè)價(jià)格加起來(lái)就是房屋的實(shí)際成交價(jià)格。而另一個(gè)合同是在住建委的存量房交易服務(wù)平臺(tái)錄入的存量房買(mǎi)賣(mài)合同，第二個(gè)合同的房屋成交價(jià)格是刨除了家電、家具、裝飾的價(jià)格的合同，合同顯示的成交金額遠(yuǎn)低于實(shí)際成交金額，能達(dá)到規(guī)避稅費(fèi)的作用，這也就是我們通常說(shuō)的網(wǎng)簽合同。

而網(wǎng)簽合同就是二手房交易中繳納稅費(fèi)的參照，因此如果一旦執(zhí)行新《通知》，就意味著房屋的成交網(wǎng)簽價(jià)格將把以往的房屋價(jià)格和裝修價(jià)格合并在一起，北京二手房網(wǎng)簽價(jià)格將大幅度提高，同時(shí)需要繳納的個(gè)稅及增值稅也會(huì)大幅度提高。

由于新《通知》涉及中介自身的利益，因此接受采訪的多位中介公司人員都堅(jiān)持不愿透露姓名。其中一位某中介公司總部人員向北青報(bào)記者透露，陰陽(yáng)合同一直是二手房交易的灰色地帶，這次北京的樓市調(diào)控基調(diào)就是將不正規(guī)的正規(guī)化，所以陰陽(yáng)合同被砍是很可能由征求意見(jiàn)變?yōu)閷?shí)際落實(shí)的。一旦《通知》落實(shí)，主要有兩個(gè)影響，第一，原來(lái)不包含裝修價(jià)格的二手房房?jī)r(jià)，符合普通住宅的價(jià)格要求，而隨著網(wǎng)簽價(jià)的提高，很可都變成了非普通住宅，增值稅將難以避免。第二，隨著網(wǎng)簽價(jià)的大幅度提高，只要不是滿(mǎn)五年且唯一的房源，個(gè)稅也將會(huì)成為市場(chǎng)最大的障礙。

該業(yè)內(nèi)人士透露，保守估算，預(yù)計(jì)執(zhí)行前后，購(gòu)置二手房需要繳納的稅費(fèi)可能將相差5-10倍左右。

由于稅費(fèi)很可能發(fā)生變化，有大型中介公司已經(jīng)停止了為購(gòu)房人做預(yù)算稅費(fèi)。像鏈家網(wǎng)近期就悄然下架了稅費(fèi)精算的服務(wù)。據(jù)了解，稅費(fèi)精算曾是鏈家為了吸引購(gòu)房人做的承諾：在交易雙方簽約后繳稅前，依據(jù)客觀條件為其計(jì)算稅費(fèi)，并出具《稅費(fèi)清單》。北京鏈家地產(chǎn)承諾，在計(jì)稅條件不變的情況下，交易雙方最終向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的稅費(fèi)與《稅費(fèi)清單》所載相比，正負(fù)誤差不超過(guò)百分之五；否則，北京鏈家地產(chǎn)將全額賠付超過(guò)百分之五部分的稅費(fèi)。

這原本是鏈家服務(wù)的一項(xiàng)保障措施，但鏈家門(mén)店經(jīng)紀(jì)人向北青報(bào)記者證實(shí)，由于計(jì)稅條件可能發(fā)生改變，鏈家已經(jīng)暫時(shí)停止了這項(xiàng)服務(wù)。

如果把政策的影響數(shù)字化，可以通過(guò)一個(gè)極端的例子來(lái)標(biāo)明新政策落實(shí)前后的影響。假設(shè)一套不滿(mǎn)兩年的二手房再交易時(shí)，稅費(fèi)支出變化最明顯。如果這套五環(huán)內(nèi)二手房原值300萬(wàn)元，目前出售價(jià)格為600萬(wàn)元，按照以往的陰陽(yáng)合同的方式，網(wǎng)簽價(jià)不會(huì)超過(guò)468萬(wàn)元，因?yàn)檫@是關(guān)于五環(huán)內(nèi)普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)線。但新政策落實(shí)后，網(wǎng)簽價(jià)不再能人為做低，必須是600萬(wàn)元。我們假設(shè)賣(mài)家不滿(mǎn)兩年，買(mǎi)家為首套，房屋面積小于90平方米，那么稅費(fèi)的影響如下：網(wǎng)簽價(jià)468萬(wàn)元的話(huà)，契稅為468×1%=4.68萬(wàn)元；個(gè)人所得稅為（600-468）×20%=26.4萬(wàn)元；增值稅則是468×5.6%=26.2萬(wàn)元，稅費(fèi)合計(jì)52萬(wàn)元左右。

如果網(wǎng)簽價(jià)按照真實(shí)簽約的600萬(wàn)元計(jì)算：契稅為600×1%=6萬(wàn)元，個(gè)人所得稅為（600-300）×20%=60萬(wàn)元，增值稅則為600×5.6%=33.6萬(wàn)元，稅費(fèi)合計(jì)99.6萬(wàn)元左右。兩者相差近48萬(wàn)元。

不難發(fā)現(xiàn)，一套短期內(nèi)反復(fù)買(mǎi)賣(mài)的二手房，在新《通知》執(zhí)行前后，需要繳納的稅費(fèi)與之前完全可以稱(chēng)得上天差地別，而這種高稅收也將導(dǎo)致更多二手房放棄短期炒作，滿(mǎn)五年后再上市交易將成為唯一可行的出路。

據(jù)一位不愿透露姓名的中介人士透露，提高二手房網(wǎng)簽價(jià)格，除了規(guī)范二手房交易以外，本質(zhì)上還是打擊短期炒房的行為，也是對(duì)房住不炒的正面回應(yīng)。如果一套二手房不滿(mǎn)五年且不是唯一住宅，再交易時(shí)無(wú)疑稅費(fèi)將大幅提升。此次新版二手房合同的更新，最大的稅點(diǎn)依然是個(gè)稅，只有滿(mǎn)五年且唯一的房源才能免征個(gè)稅。即便是改善需求，五年后出售才可以有效降低個(gè)稅征繳額度，否則買(mǎi)家將會(huì)承擔(dān)較之以前高出數(shù)倍的稅費(fèi)。