業內建議提高普通住宅認定標準

雖然針對二手房的新《通知》本意是禁止短期炒房，但在二手房交易中，普通住宅和非普通住宅關于印花稅和增值稅的繳納比例是不同的。很多陰陽合同的本意是為了做低網簽價格，除了少繳納個稅以外，還可以讓房產以普通住宅的身份少繳增值稅。一旦陰陽合同被禁止，相當多的二手房將“被豪宅化”。

據北青報記者了解，目前北京執行的普通住宅標準是2014年9月30日公布，2014年10月8日起正式實施的。全市住房平均交易價格按照2013年度的單價每建筑平方米2.2萬元、套總價260萬元確定。區域調整系數為五環內1.5，五至六環之間1.2，六環以外0.9。

依據此通知，北京普通住宅標準，除建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下兩條硬性標準外，價格紅線設置在了五環內為單價低于39600元/平方米、總價低于468萬元；五環到六環為單價低于31680元/平方米、總價低于374.4萬元；六環外為單價低于23760元/平方米、總價低于280.8萬元。

自此之后，普通住宅標準再未調整過。而三年半后的今天，隨著房價的提升，北京住宅的平均交易單價已經從22000元提升到了38433元/平方米（地產營銷人數據，僅供參考）。這就導致能夠享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重已經嚴重縮減。另外，由于評估價也會參考普通住宅標準，評估價直接關系到貸款額度，因此較低的普通住宅標準也會導致貸款較少，首付更多。

“我建議調控應該以組合拳出擊，比如提高區域指導價，如果執行原有的區域指導價再加上禁止陰陽合同，就形成了對購房人兩頭堵的態勢，缺乏公平性。”一位業內人士透露，這也會逼著中介和購房人找政策漏洞，政策的執行效果反而有可能打折扣。

其實據北青報記者了解，中介為了應付新《通知》執行，除了催促在途單完成交易外，也已經開始做功課，甚至已經有相關“避稅攻略”出臺。由于北京的大型中介機構本身比較規范，政府監管嚴格，同時也都提供第三方資金監管服務，買賣雙方完全可以通過單獨簽署裝修及附屬設施購買合同，把這部分資金監管交給第三方的方法規避在主合同中出現，同時又實現物價轉移。

因此，業內人士建議，嚴禁陰陽合同，打擊短期炒房的同時，應該適當調整區域指導價，既能體現交易公平，也能有效防止鉆政策漏洞等情況的發生。文/本報記者　李桁

海淀的共有產權項目來了

上周，又一共有產權項目入市接受申購，這次入市的項目，位于商品房供應十分稀缺的海淀區。

據了解，此次接受申購的是北京中鐵永興房地產開發有限公司開發建設的中鐵碧桂園，位于海淀區永豐產業基地西北旺鎮，總數約616套，將分兩批次組織配售工作，目前是接受海淀區戶籍無房家庭和在海淀區工作的本市其他區戶籍無房家庭，面向“新北京人”部分的房源申購時間另行公布。該項目含全裝修費用銷售均價35000元/平方米，購房人產權份額比例為70%。

申購地址：http：//zzfws.bjjs.gov.cn

項目名稱：中鐵碧桂園

開發企業名稱：北京中鐵永興房地產開發有限公司

項目位置：北京市海淀區永豐產業基地西北旺鎮

均價：35000元/平方米（含全裝修）

戶型：約78平方米二居共13套、約89平方米二居共603套

套數：共616套

共有份額比例：單套住房的購房人產權份額比例為70%，北京市海淀區保障性住房發展有限公司（政府產權份額代持機構）持有剩余30%份額。

資格審核：

（一）本次搖號工作結束后，選房啟動前，將開展非海淀區戶籍家庭在海淀區工作情況的審核，審核認定標準為：2017年12月（開通申購當月），“申請人”在本市個人社保權益記錄中所載明的繳費區為海淀區，即可認定為“在海淀區工作家庭”。具體的資格審核認定工作，由海淀區住房保障部門負責。審核工作結束后，審核結果將在北京市海淀區房屋管理局網站進行公示。如經審核，申購家庭信息不符合條件或與承諾不符，不得參與選房。

（二）申請核驗人選房完成后會再次審核選房家庭購房資格，申請核驗人須如實申報家庭情況，凡不符合本次購房資格要求的家庭，不得簽約，取消本項目購買資格。

申購時間：2017年12月28日上午10：00至2018年1月11日下午17：00